月別アーカイブ: 2014年3月

2014/03/25 16:16

3月15日:団地再生de省エネ・創エネ・循環型社会へ‼

多摩でんトークセッション140315
一般社団法人多摩循環型エネルギー協会(多摩エネ協)と多摩電力合同会社は3月15日午後、多摩永山情報教育センターでトークセッション「団地再生de省エネ・創エネ・循環型社会へ!!」を開催しました。前半は、安心快適に長く住み続けるための団地再生事業や、太陽光発電設備などで資産価値を高める集合住宅の事例などを5人の登壇者が報告。後半のワークショップでは、約50人の参加者が登壇者とともに4つテーブルを囲み、テーマ別に質疑応答や意見交換を行いました。私たちの組合も団地の資産価値向上の実例を発表し、後半のワークショップでは、多摩ニュータウンの団地に住まわれる方々と、これからの団地に求められるものについて意見を交わしました。

トークセッションの模様はこちらから

2014/03/13 11:50

3月13日:団地オーナーになろう!:投資対象としての団地

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はじめに
個人の資産運用において貯蓄から投資へとシフトしつつある近年、不動産投資もまたヒートアップしつつあります。個人投資において不動産は、株式などに比べて当然より大きな資金が必要になります。中古マンションに投資する場合、数千万円の資金が必要になり個人では簡単には手が出せない価格帯です。しかし諦めるのはまだ早い。そう、「団地」があるのです。いままで民間マンションに比べて格下に見られがちだった団地ですが、実は投資対象として相当な実力を備えているのです。

団地の底力 その1「メンテナンス」
近頃、経済誌の表紙に「マンションのスラム化」などといった見出しをたまに見かけます。とてもショッキングな響きですが、これは十分あり得ることです。事実、そうなりつつあるマンションを幾つか見たことがあります。その最たる要因は修繕費の不足です。鉄筋コンクリート造の場合、その躯体は100年だってもちます。しかし、それは修繕がしっかりと行われている場合に限ります。住戸数の少ないマンションの場合、各住民が支払える修繕積立金にも限度があり、なかなか積立金も積み上がっていきません。外壁塗装や屋上防水、EV修繕、給排水管の更新など経年で建物はどんどん古くなっていくのに、積立金がないから修繕が追い付かないという事態。古くなれば人気が落ちる。人気がなければ人も住まない。これがスラム化のカラクリです。このような事態に陥っていくマンションがこれからどんどん増えていくことが予想されます。
では、団地はどうでしょう。当組合でリノベーションした物件は、総戸数が1000戸近い大規模な団地です。大抵の団地は大規模です。多少の修繕費の未収はありますが、それでも十分な積立金を積み上げています。工事も大規模になるため、スケールメリットもあります。住むには不便な「EV無し」も修繕の観点からは有利に働きます。長期修繕計画がしっかりしており、不都合がでる前に前倒しでメンテナンスしているので、躯体が長持ちし、築後30年以上経過している団地でもこれから数十年、十分現役でいられるのです。

団地の底力 その2「強固な構造形式」
 ほとんどの団地は鉄筋コンクリート造ですが、詳しくは「壁式」鉄筋コンクリート造と呼ばれる構造形式です。団地に限らず86年以前に建築された建物は、現在の耐震基準よりも古い、「旧耐震基準」で設計されています。基準が古いから建物が弱いとは一概に言えないのですが、一般的に旧耐震基準で設計された建物には耐震補強が必要なものが多くあります。当然、多額の費用が発生し、実際に補強できるマンションは多くありません。しかし、壁構造の団地では耐震診断を行った結果、「耐震補強の必要なし」という診断を受けているものもあります。築年が近い団地は大抵同じような間取り、規模、構造形式を採用しており、実際に耐震診断を受けていない団地でも、十分な強度を保っていると予想できます。

団地の底力 その3「価格競争力」
 民間マンションにくらべ格下に見られがちなため、同じ間取り、広さの民間マンションとくらべて比較的安い価格で流通しています。それらにターゲットユーザーを正しく設定し魅力あるリノベーションを施せば、民間と同等かそれ以上の魅力を備えることができるのです。また、「団地ファン」という人たちが確実に存在します。主に団地で育った人たちです。彼らは団地の魅力を体験として知っており、団地に住みたいと思っているのです。

団地の底力 その4「住環境」
最後にそして最も重要なことですが、団地の住環境の良さを挙げることができます。公的に開発された住宅のため敷地が広大で棟間隔も広く、建設当時に植えられた樹木は大きく育っています。一段の敷地に何棟も建てられているため、直に道路に面している団地も少なく、歩車分離が徹底し、静かで安全な住環境を実現しています。また、団地の名のもとに形成されたコミュニティの繋がりは強く、心地よいものです。年齢層に広がりがあるのも特徴です。

ネガティブの転換
 ここまで、団地の良い部分のみを説明してきたので、民間マンション以上に投資に適しているという印象をもたれたかもしれませんが、当然ネガティブ要素もあります。60~70年代に建設された団地は当時こそ最先端のライフスタイルの象徴でしたが、現代のニーズに照らし合わせると小さく区切られた部屋や古い住宅設備など、窮屈さや不便さを感じてしまいます。また、遮音性能の低いアルミサッシや低い断熱性能など、快適性のみならずエコロジーの観点からも時代遅れとなっています。そしてもっともよく言われることは、5階建てなのにエレベーターがないことです。しかし団地を投資対象として見たとき、これらのネガティブ要素は解消できるのです。

生まれ変わらせるのは企画力
 団地に投資する場合、大きく分けて二つの出口があります。ひとつは実需向けに転売しキャピタルゲインを得る方法と、賃借人を募集して中長期的に保有し収益物件として運用する方法です。どちらにするかは、物件の所在階や広さといった諸条件によってきまりますが、もっとも重要なことは、実際にそこに暮らすユーザーをしっかりと想定し、彼ら彼女らのライフスタイルにあった間取り、デザイン、設備を具体的に想定し「リノベーション」することです。リフォームは、主に壁紙や床仕上げ、キッチンなどのハードウェアを更新することを意味しますが、それに対しリノベーションは、前述した間取り、デザイン、設備等を施しその物件をバリューアップさせることを意味します。ここまでやって初めて競争力のある投資物件が誕生するのです。

不動産投資の秘訣 
団地再生事業協同組合の大義は団地の再生です。そのためには団地を愛する人々に暮らしてもらうことが近道と考えます。大切なのは魅力少ないリフォーム物件を増産し単に住人を増やしていくより、「リノベーション」により愛される物件を提供し続けることです。愛される物件は大切に使われます。愛された物件は長持ちし、そして相応の価格で流通します。そのような物件を作り上げることが私たち組合の使命であり、同時にこれからの不動産投資の秘訣でもあるのです。

2014/03/07 13:12

3月7日:アロマな時間。@団地カフェ

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今回の団地カフェでは、団地サポーターでアロマセラピストの脇之薗さんをお招きして、花粉症ケアのためのアロマルームスプレーを団地にお住いの皆さんと一緒に作ってみました。セラピストさんから、アロマテラピーの利用法や注意点などをしっかりうかがった後、好みのエッセンシャルオイルを丁寧に調合し、綺麗なブルーのボトルに詰めて、ラベルを貼ったらオリジナルスプレーの出来上がり!!市販製品があふれるなか、香りを自分でつくって上手に生活に取り入れることの豊かさを再発見でき、参加していただいた団地にお住まいの方と、とても素敵な時間を共有させていただきました。
ワークショップの後は、セラピストさんが淹れていただいたハーブティーでちょっと一息。今回は多世代の方にご参加いただいたので、それぞれの年代でのご生活ぶりを伺うことができました。
私たちの小さな活動をきっかけに、団地に長くお住いの方と、若いご家族との新しいご縁が生まれたらいいですね。